物业管理行业研究周报:2月外拓保持同比增速超50%
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物业新闻网讯:

2023 年2 月TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长50.14%,环比增长57.2%。根据克而瑞物管发布的《2023 年2 月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示,2 月TOP50 物企新增第三方拓展数量1102 个,22 年同期数据为734 个,1 月数据为701 个,同比环比增速均超50%,物企仍保持独立扩张高速增长。

      2 月TOP50 物企新增合约面积超1 亿方,环比增速达29.41%,新增合约面积中仍以第三方拓展为主。

      TOP50 物企关联方承接面积始终弱于第三方外拓面积,2 月TOP50 物企关联方承接面积为2325 万方,环比增长28.31%,第三方拓展面积为9307 万方,环比增长31.34%,第三方拓展面积为关联方承接面积的4 倍。

      1-2 月累计关联方承接面积前五名物企分别为碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活;1-2 月累计第三方拓展面积前五名物企分别为雅生活、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业。

      强信用物企内生面积仍有保障,主要以国央企为主,强外拓物企以在管规模较大的公司为主。整体来看,碧桂园服务、保利物业、华润万象生活的内生及外拓能力均好,尤其华润万象生活由于规模上远小于碧桂园服务及保利物业,可见其外拓成绩优异。

      住宅类业态拓展占比持续下降,办公类业态拓展热情高涨。

      2 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅,项目占比分别为43.21%、25.7%、13.95%,其他类业态(包括产业园、医院、公建、商业)单项占比均不超过10%。

      雅生活在办公、学校及公建类业态拓展规模最大,分别为427 万方、237 万方、28 万方,万物云在住宅类业态拓展规模最大,为210 万方。

      就增量住宅新项目而言,新增住宅拓展难度加大且增量市场难有突破性增长,就存量住宅老项目而言,拓展周期较长,故住宅类业态拓展占比持续下降,物企倾向于多元化布局物管费单价及毛利较高的办公类业态。

      数据追踪(3 月6 日-3 月10 日):

      资金及交易追踪:

      沪(深)股通:A 股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2023年3 月10 日,持有866.35 万股,较上周上涨16.96%,持股市值1.3 亿元。

      港股通:港股中港股通持股共18 家(剔除停牌物企),自2023 年3 月6 日至3 月10 日,增幅最大的是雅生活服务,本周增幅2.27%。降幅最大的是卓越商企服务,降1.02%。持股比例最高为保利物业,为67.42%。持股数量最多为融创服务,为5.15 亿股。

      投资策略:我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务,关注高弹性标的碧桂园服务。

      风险提示:地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑,外拓增速不及预期,关联方应收账款及其他应收款坏账风险。