物业新闻网讯：

12月11日傍晚，碧桂园服务发布公告称，控股股东杨惠妍全资拥有的必胜有限公司已于12月9日与摩根大通签订配售协议，将以二级大宗交易方式出售其持有的2.37亿股股份，配售价为21.33港元/股，较12月9日的收市价折让约10.9%。通过此次交易，碧桂园服务套现约50.55亿港元。

此次计划出售的股份占碧桂园服务总股份比例达到7.03%，出售完成后，杨惠妍所持碧桂园服务股份将由约14.55亿股减少至12.18亿股股份，所占比例从43.15%减少至36.12%。值得注意的是，杨惠妍仍为碧桂园服务控股股东。

杨惠妍在此次碧桂园服务股权出售的相关文件中承诺，在交易完成90天内不再进一步出售碧桂园服务的任何持股。

基本盘稳健，仍为良好现金牛

8月24日，碧桂园服务（06098.HK）发布2022年中期业绩，2022年上半年，碧桂园服务收入由2021年同期约115.6亿元（人民币，下同）增至200.55亿，增幅约73.5%；毛利同比增长39.6%，达到约38.6亿元；净利润27.52亿元，同比增长23.6%；股东应占利润约25.76亿元，同比增长约21.9%。

图表：2017-2022年碧桂园服务营收情况

数据来源：Wind

在2022年地产行业存在较大不确定的情况下，碧桂园服务作为物管行业龙头企业仍然实现了总营收的正向增长，展现出物管行业抗周期性和成长韧性。长期来看，虽然2022年物管行业投资并购放缓，毛利率水平下降，但是碧桂园服务仍具有良好的现金流。

虽然碧桂园服务未披露此次杨惠妍减持的具体原因，但是睿和智库认为可以从近期行业内多个减持或出售事项来分析。

多家物管公司减持，或为解决资金压力

除了碧桂园服务外，雅居乐采取了几乎一致的措施。

12月9日，雅居乐发布公告称，拟出售4860万股雅生活服务股权，价格约为10.18港元/股，较12月8日收市价者仍约7.96%，募得资金净额约为4.9亿港元，将全部用于加强雅居乐的资产负债表及财务流动资金。

碧桂园与雅居乐虽然均减持，但是持股比例减持后分别下降至36.12%、47.44%，仍为第一大股东，实控权并未受到影响。

但是目前也有房企放弃了旗下物企的控制权。12月12日，旭辉控股公告称，拟出售持有的全部旭辉永升服务股份（占总股本的23.26%），并已邀请潜在投标人竞投。此前数日，奥园曾在公司官网发布招标文件，意欲出售奥园健康29.9%股份，并让出第一大股东之位。另外，德信中国也于近日透露，正在谈判出售德信服务。

睿和智库认为，物管业务在房企板块中属于稳定的“现金牛”业务，在目前相关融资政策推出不久，仍有企业面临资金紧张问题，比如面临1.65万亿元负债的碧桂园。另一方面，物管业务需要规模支撑否则继续做的意义不大，面对房企规模收缩且缺乏收并购资金的情况下，物管就成为了变现资产。

此次，杨惠妍减持碧桂园服务股份，碧桂园服务方面暂未给出相关原因，如果是用来给碧桂园提供流动资金的话，则可能通过股东借款的形式来进行。

政策多项利好，套现出售好时机

其实在年初的时候，就有多家房企计划出售旗下物管服务业务，但是奈何行业融资和销售端情况不能支撑起较好的预期，出售计划暂时搁置。而目前随着供给端融资支持政策不断出台，部分房企的融资难题正在得到逐步缓解，市场预期正在逐渐加强，对于物业管理板块业务估值提升有着较大的利好。

目前，对于物管企业来说的确是一个好时间点。以碧桂园服务为例，2020年到2021年上半年，物业板块受到到资本热捧。凭借大规模、高成长性等优势，碧桂园服务市值飙升，在2021年3月市值超过碧桂园，到6月份超过2500亿港元，市盈率超过70倍，位居物业公司市值第一，较2018年上市时市值上涨超过800%。2021年下半年以来，受地产板块影响，物业股大幅下跌，到今年10月底，碧桂园服务股价降至6.86港元/股。而在近期融资支持政策频出下，地产股全面上涨，12月9日，碧桂园服务收盘价23.95元，而11月3日，碧桂园服务收盘价8.32元，涨幅达289%。

另一方面，上文提到的旭辉永升服务股份已确定了潜在投标人，并已就投标程序展开初步讨论，而奥园还设定了投标者资格，为国家或政府拥有和控制的实体。

结语

由于今年资本市场对物管赛道热度逐渐下降，冲击IPO和企业间收并购节奏均所放缓，物管板块近期频现的套现和收并购事件，已成为业内关注焦点，在政策利好及预期上涨的时机下，预计未来仍有一波物管并购浪潮。

2022年第七届中国不动产资产管理峰会如约而来。组委会将年度主题确定为“修复信心、筑底启航”，意图通过年度大总结，与产业链上下游企业共同克服偏见，活在当下，筹谋未来！